(Ver)koop in overstromingsgebieden: essentiële aspecten

Ben je van plan om onroerend goed te verkopen in een gebied dat gevoelig is voor overstromingen? Dan is het cruciaal om potentiële kopers van zoveel mogelijk informatie te voorzien. Eind september keurde de Vlaamse regering principieel de regelgeving goed rond de gevoeligheid voor overstromingen. Hier vindt u uitleg over alles wat u moet weten over overstromingsgevoeligheid, inclusief de regelgeving, scores, het overstromingsrapport en het overstromingsattest.

Als verkoper is het belangrijk om te weten of jouw woning zich bevindt in een overstromingsgevoelig gebied. Dit kan namelijk invloed hebben op de mogelijkheden voor (ver)bouwen. Indien dat het geval is, zijn er bepaalde voorwaarden waaraan je moet voldoen voordat je met de werkzaamheden kunt beginnen. Bovendien heeft het ook gevolgen voor de premie van je brandverzekering, die duurder kan uitvallen wanneer je woning zich in een overstromingsgevoelig gebied bevindt.

De regelgeving omtrent overstromingsgevoelige gebieden werd geïntroduceerd via het Decreet Integraal Waterbeleid op 19 juli 2013. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen mogelijk overstromingsgevoelige gebieden en effectief overstromingsgevoelige gebieden:

Mogelijk overstromingsgevoelig gebied

Mogelijk overstromingsgevoelige gebieden zijn gebieden die alleen bij zeer extreme weersomstandigheden overstromen of als er een defect is aan de waterkering, zoals een dijkbreuk.

Effectief overstromingsgevoelig gebied

Effectief overstromingsgevoelige gebieden zijn gebieden die recentelijk onder water hebben gestaan of waarvan modellen aangeven dat overstromingen zich gemiddeld om de honderd jaar of vaker voordoen. Om de begrijpbaarheid van deze termen te verbeteren, heeft de Vlaamse regering besloten om de terminologie te wijzigen. In een ontwerp van het decreet, ingediend op 22 april 2022, wordt voorgesteld om het begrip “overstromingsgevoeligheid” te introduceren.

Analyse van de P-score en G-score ter beoordeling van overstromingsrisico’s

Vanaf 1 januari 2023 zal het onderscheid tussen mogelijk en effectief overstromingsgevoelige gebieden worden geschrapt. Voortaan zal er alleen nog worden gesproken over de overstromingsgevoeligheid van een gebied. Deze gevoeligheid wordt uitgedrukt in een P-score voor een perceel en een G-score voor een gebouw. Hierdoor wordt duidelijk of het hele kadastrale perceel overstromingsgevoelig is of slechts een deel ervan, en of dit betrekking heeft op een gebouw. Dit zorgt voor een betere informatievoorziening aan potentiële kopers.

Daarnaast wordt ook de overstromingskans van een perceel weergegeven. Deze kans wordt aangegeven met een letter, vergelijkbaar met het energieprestatiecertificaat (EPC). De overstromingskans varieert van klasse A, wat betekent dat er geen overstroming is gemodelleerd, tot klasse D, wat wijst op een middelgrote overstromingskans onder de huidige klimatologische omstandigheden.

Overstromingsrapport en overstromingsattest

Een andere nieuwigheid is het overstromingsrapport, waarmee je kunt achterhalen hoe overstromingsgevoelig een gebouw of perceel is. Dit rapport is gratis en kan online worden geraadpleegd. Het rapport moet aanwezig zijn bij elke onderhandse overeenkomst en officiële verkoop- of verhuurovereenkomst van meer dan negen jaar. Indien een eigenaar het niet eens is met de automatisch verkregen score, kan een gecertificeerde deskundige worden ingeschakeld om een overstromingsattest op te stellen.

Het overstromingsattest kan het overstromingsrapport aanvullen, zodat er rekening kan worden gehouden met de specifieke situatie van het perceel. Dit kan vooral relevant zijn als de eigenaar aanpassingswerken heeft uitgevoerd om de overstromingsgevoeligheid te verminderen. In sommige gevallen kan hierdoor een betere score worden behaald dan in een standaard overstromingsrapport. Het opstellen van een overstromingsattest is echter optioneel en gebeurt alleen op verzoek van de eigenaar.