Verhuurde woning verkopen of aankopen? Hier moet je op letten

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het van cruciaal belang om de ingangsdatum nauwkeurig vast te stellen, omdat dit bepaalt welke wetten en regels van toepassing zijn. In België gelden verschillende regelingen, afhankelijk van of het huurcontract vóór of na 1 januari 2019 is afgesloten. Laten we eens kijken naar de belangrijkste aspecten waarmee huurders en verhuurders rekening moeten houden.

Huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019

Voor huurcontracten die vóór 1 januari 2019 zijn afgesloten, geldt de federale huurwet. Het is van essentieel belang om te controleren of het huurcontract is geregistreerd. Zowel de verhuurder als de huurder zijn verantwoordelijk voor de registratie, die kosteloos is en binnen twee maanden na ondertekening moet worden voltooid.

Als het huurcontract is geregistreerd en je als verhuurder de woning wil verkopen, zal de nieuwe eigenaar de rechten en plichten van de vorige eigenaar overnemen en de huurovereenkomst en de bepalingen daarvan moeten respecteren. De nieuwe eigenaar kan de huurder alleen onder bepaalde omstandigheden uitzetten.

Wanneer het huurcontract is geregistreerd en je als verhuurder de woning zelf wil betrekken, moet je na het passeren van de notariële akte, een opzegtermijn van zes maanden in acht nemen.

Indien het huurcontract is geregistreerd en je als verhuurder renovatiewerkzaamheden wil uitvoeren, kan je de huurovereenkomst pas na de eerste driejarige periode beëindigen om de verbouwingen te kunnen uitvoeren.

Als je het huurcontract zonder opgaaf van redenen wil beëindigen en het contract reeds geregistreerd is, dan is dit mogelijk. Je dient de huurder echter te compenseren met een bedrag gelijk aan negen maanden huurprijs.

Opzeggingsmogelijkheden bij een geregistreerd huurcontract

Bij geregistreerde huurcontracten zijn er verschillende opzeggingsmogelijkheden om rekening mee te houden. Laten we ze even op een rijtje zetten:

Voor huurcontracten die niet zijn geregistreerd en waarbij de huurder minder dan zes maanden in het pand verblijft, geniet de huurder geen bescherming. In dit geval kan je als verhuurder de huurder zonder vergoeding of motivering uitzetten.

Bij niet-geregistreerde huurcontracten en wanneer de huurder minstens zes maanden in het pand verblijft, kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst beëindigen met een opzegtermijn van drie maanden in de volgende gevallen: wanneer de nieuwe eigenaar het pand zelf wil betrekken of renovatiewerkzaamheden wil uitvoeren.

Het is echter belangrijk op te merken dat de nieuwe eigenaar alleen van deze mogelijkheid gebruik kan maken als hij of zij de huurovereenkomst binnen drie maanden na het passeren van de notariële akte opzegt. Als de nieuwe eigenaar nalaat om binnen die termijn op te zeggen, verliest hij of zij dit voordeel en moet de huurovereenkomst worden nagekomen zoals door de oorspronkelijke verhuurder.

Huurcontracten afgesloten na 1 januari 2019

Voor huurcontracten die zijn afgesloten na 1 januari 2019, zijn de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing. Ook hier is het belangrijk om te controleren of het huurcontract is geregistreerd.

Indien je als verhuurder de woning zelf wil betrekken, heb je de mogelijkheid om op elk moment de huurovereenkomst te beëindigen. Je moet echter een opzegtermijn van zes maanden in acht nemen. Als je de woning wil laten betrekken door familieleden, kan je de opzegging doen aan het einde van het derde jaar van de huurovereenkomst.

Als je de opzegging hebt gedaan, moet je de woning binnen een jaar na de opzegging te betrekken en deze minstens twee jaar ononderbroken te bewonen. Als je deze voorwaarden niet naleeft, ben je verplicht om een vergoeding van achttien maanden huur te betalen aan de huurder.

Als je uitgebreide renovatiewerkzaamheden wil uitvoeren in de woning, heb je ook de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit geldt voor renovatie, heropbouw of verbouwingen. Je kan de opzeg pas doen na afloop van de eerste driejarige periode, waarbij een opzegtermijn van zes maanden geldt. Er zijn echter enkele voorwaarden waaraan je moet voldoen:

• De kosten van de werken moeten hoger zijn dan drie keer de huurprijs van drie jaar.

• De werken moeten voldoen aan de bepalingen van de ruimtelijke ordening en moeten plaatsvinden in het deel van de woning waar de huurder verblijft.

• De werken dienen te starten binnen zes maanden en afgerond te zijn binnen 24 maanden na het einde van de opzegtermijn. Als je deze termijnen niet naleeft, heeft de huurder recht op een vergoeding van achttien maanden huur.

Beëindiging van huurovereenkomsten zonder redenen

Als je de huurovereenkomst zonder opgaaf van redenen wil beëindigen, kan je dat doen na afloop van de eerste of tweede driejarige periode. Je dient de huurder echter wel een vergoeding te betalen. Deze vergoeding bedraagt negen maanden huurprijs als de huurovereenkomst eindigt aan het einde van de eerste driejarige periode, en zes maanden huurprijs als de huurovereenkomst eindigt aan het einde van de tweede driejarige periode.

Het belang van registratie bij huurcontracten

Het is echter van cruciaal belang om op te merken dat de bovenstaande regels kunnen afwijken in bepaalde gevallen, zoals bij huurcontracten van korte duur of wanneer de huurovereenkomst niet is geregistreerd.

Het registreren van een huurcontract is essentieel, omdat het zorgt voor juridische bescherming voor zowel de verhuurder als de huurder. Bovendien biedt het duidelijkheid over de rechten en plichten van beide partijen en vergemakkelijkt het de oplossing van geschillen. Registratie kan eenvoudig online worden gedaan via MyMinfin.

---

of per post, en moet binnen twee maanden na ondertekening van het contract worden voltooid. Het is de verantwoordelijkheid van zowel de verhuurder als de huurder om ervoor te zorgen dat het huurcontract correct wordt geregistreerd.

Conclusie

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het essentieel om de juiste regels en procedures te volgen, afhankelijk van de datum waarop het contract is afgesloten. Voor huurcontracten vóór 1 januari 2019 geldt de federale huurwet, terwijl huurcontracten na die datum vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet.

Het is van groot belang om op de hoogte te zijn van de opzeggingsmogelijkheden voor geregistreerde huurcontracten en de regels die van toepassing zijn wanneer het huurcontract niet is geregistreerd. Daarnaast zijn er specifieke regels met betrekking tot beëindiging van de huurovereenkomst voor eigen gebruik, renovaties en beëindiging zonder opgaaf van redenen.

Door het correct registreren van het huurcontract en het naleven van de geldende regels, kunnen zowel verhuurders als huurders een duidelijk en eerlijk huurproces ervaren. Het naleven van de wettelijke voorschriften bevordert een harmonieuze relatie tussen beide partijen en minimaliseert mogelijke geschillen.